工抵房需要購房資格嗎？
工抵房是需要購買資格的
工程抵款是什么意思？
工程抵款房是一種房屋的實體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。
開發商以房抵工程款司法解釋？
“以房抵工程款”法律解析
“以房抵工程款”是房地產領域的常態化現象，并受房企的資金壓力、房地產市場狀況的直接影響。因“房”的特殊性與涉及主體的多樣性，形成“以房抵工程款”的復雜性，從而導致“以房抵工程款”糾紛的多發性。
正確認識“以房抵工程款”內涵外延，準確識別“以房抵工程款”風險，方可有效控制“以房抵工程款”的法律風險。
一、以房抵工程款的情形
在當前的房地產行業實踐中，以房抵工程款的情形主要有：
１、房企在招投標階段要求建筑企業作出以房抵工程款承諾
房企作為強勢一方，為掌握主動權，通常在工程發包時，以不同方式明示建筑企業作出書面承諾，接受以房抵工程款的條件。房企要么在招標文件中書面明示，要么在招標文件外口頭明示。建筑企業為謀取項目中標，不得不接受，而接受的方式要么是在《建設工程施工合同》中載明，要么提交書面承諾書。
２、房企在施工過程中與建筑企業簽訂以房抵工程款協議
房地產項目開發通常要經歷數年，可能橫跨同一發展周期的不同階段或橫跨數個發展周期。房地產業屬于資金密集型產業，投資人的資金壓力也呈現一定的波動性。一旦開發過程中面臨資金壓力，房企就會要求建筑企業接受以房抵工程款條件。施工過程中的以房抵工程款，要么在預售許可證取得前要么在預售后，不同的階段將直接影響以房抵工程款的法律效果。
３、房企在工程竣工結算后與建筑企業簽訂以房抵工程款協議
工程竣工結算后，債權金額確定，通常情況下付款期限也已經屆滿，房企基于資金壓力，與建筑企業達成以房抵工程款協議。
４、房企與建筑企業在糾紛處理過程中達成以房抵工程款協議
已就拖欠工程款發生訴訟糾紛，在訴訟過程中當事人協商達成以房抵工程款協議，約定直接以特定房產折價歸建筑企業所有，用以充抵拖欠的工程款。
二、以房抵工程款涉及的法律主體
以房抵工程款，簡單的模型就是：房企與建筑企業簽署《建設工程施工合同》后，房企以自有的期房或現房，折價充抵工程款，房屋產權轉移登記至建筑企業自身名下。現實中的以房抵工程款，遠遠比簡單模型復雜，涉及到的法律主體更多。實踐中主要有：
１、兩方主體
就是上述提及的以房抵工程款的簡單模型，僅涉及房企和建筑企業。
２、三方主體
三方主體可能存在的情形主要有：
（１）房企與建筑企業簽署《建設工程施工合同》后，房企以其關聯企業所有的期房或現房，折價充抵工程款，房屋產權轉移登記至建筑企業自身名下。這涉及到房企及其關聯企業、建筑企業三方。
（２）房企與建筑企業簽署《建設工程施工合同》后，房企以自有的期房或現房，折價充抵工程款，房屋產權轉移登記至建筑企業指定的第三方名下。這涉及到房企、建筑企業及其指定的第三方。
３、四方及以上主體
房企充抵給建筑企業的房屋系第三方所有，或該房屋被層層轉充抵，即建筑企業將充抵工程款的房屋又轉抵給材料商、分包商等，材料商、分包商等又轉抵給其他方或將房屋產權登記在指定方名下。
三、以房抵工程款協議的存在形式
結合實線，大致歸納如下：
１、建筑企業（或其項目部有權人員）提交的同意以房抵工程款的《承諾函》；
２、建筑企業（或其項目部有權人員）在房企要求以房抵工程款的函件上簽署同意意見；
３、《建設工程施工合同》正文或補充協議或附件中存在的建筑企業同意接受以房抵工程款的條款；
４、建筑企業在工程款請款單或其它函件上要求以房抵工程款，經房企簽署同意意見的；
５、《以房抵工程款協議》或類似的獨立協議；
６、房企和建筑企業達成了以房抵工程款合意，并體現在工程竣工結算協議或類似協議、文件上。
四、以房抵工程款協議的主要內容
結合實線，以房抵工程款的合意表達大致存在如下情形：
１、房企與建筑企業達成以房抵工程款的初步合意，但具體充抵工程款的房屋房號不明確，產權辦理至哪個主體名下不明確，房屋單價不明確，等。
２、房企與建筑企業達成以房抵工程款的初步合意，盡管具體充抵工程款的房屋房號不明確，產權辦理至哪個主體名下不明確，房屋單價不明確，但協議明確：房號以房企意見為準，產權辦理至哪個主體名下由建筑企業指定，房屋單價確認依據（如以開盤價為準，或以房管部門備案價格為準，或以前述標準確定的單價為基礎上浮或優惠一定比例）。
３、房企與建筑企業達成以房抵工程款的正式合意，房號、面積、單價、總價及房屋認購主體等均作了明確約定。
４、房企與建筑企業達成以房抵工程款的正式合意，房號、面積、單價、總價及房屋認購主體等均作了明確約定。同時，房企與建筑企業指定的認購人簽署了房屋認購協議。
以房抵工程款協議的內容有兩個關鍵因素，直接影響協議的履行效果。具體如下：
第一個關鍵要素是：對于充抵效果是否有明確表達。不同的意思表達，直接影響工程款充抵的法律效果。其一，明確約定以房充抵工程款，充抵后即視為對應的工程款已付、對應的購房款已付；其二，明確約定以房充抵工程款，但未明確表達充抵后即視為對應的工程款已付、對應的購房款已付。
第二個關鍵要素是：最后認購充抵工程款的房屋產權的主體情況。其一，最終認購主體無論是建筑企業本身還是其指定的其他主體，具有房屋所在城市的購房主體資格；其二，最終認購主體無論是建筑企業本身還是其指定的其他主體，不具有房屋所在城市的購房主體資格。
五、以房抵工程款協議的法律效力
合同法有關合同不成立、不生效、效力待定或無效的規定，不再累述。下面僅結合以房抵工程款這一特定情況，簡單予以分析。
１、以房抵工程款協議不成立
合同的成立適用意思自治原則，當事人有從事合同行為的意志自由，依其自由意志創設權利義務關系。只要具備意思表示這一基本事實，合同即告成立。合同不成立是指當事人未就合同的主要條款未達成合意，主要包括：當事人之間就合同主要條款未形成合意，或形成的合意不是真實意思表示。
比如，房企或建筑企業未對房屋買賣的主要合同條款達成合意。依據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，最核心的合同條款就是房屋基本狀況和房屋價款。
比如，房企或建筑企業單方提出以房抵工程款的請求（即要約），但對方未接受或未作出回應（口頭或行為回應）（即承諾）。
比如，以房抵工程款只是作為支付工程款的保障措施，即讓與擔保，房企與建筑企業之間并未達成真實的以房抵工程款合意。
２、以房抵工程款協議不生效
依據合同法，原則上合同成立即生效，時間重合，但存在兩種例外情況：一是附條件、附期限合同，在條件成就、期限屆滿前合同成立但不生效；二是需要辦理審批手續的合同，在合同簽訂后、批準前合同成立但不生效。
附條件、附期限的以房抵工程款協議，部分屬于讓與擔保協議，但也存在其它情況，比如：房企與建筑企業約定，以房抵工程款協議自房企取得預售許可證后生效。
３、以房抵工程款協議效力待定
合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以認定合同有效的瑕疵，致使合同不能產生法律效力，在一段合理的時間內合同效力暫不確定，由有追認權的當事人進行補正或有撤銷權的當事人進行撤銷，再視具體情況確定合同是否有效。
效力待定的以房抵工程款協議，主要有以下情形：
（１）無權代理：簽約主體未取得授權，比如建筑企業的項目負責人或其他工作人員超越授權范圍，與房企簽署以房抵工程款協議。
（２）無權處分：比如房企以其關聯企業所有的房屋充抵工程款。
４、以房抵工程款協議無效
合同法第五十二條、五十三條規定了合同或合同中有關條款無效的情形。
這里需要特別提醒的是，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”
以房抵工程款協議簽署時，若未取得預售許可證，可能被認定為無效協議。
５、以房抵工程款協議有效
除卻上述４種情形外，通常情況下，以房抵工程款協議應為有效。
以房抵工程款，是債務清償的方式之一，是房企與建筑企業之間對于如何清償工程款之債作出的安排，對以房抵工程款協議效力的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。一般而言，當事人于債務清償期屆滿后簽訂的以房抵工程款協議，并不以建筑企業現實地受領抵債房屋，或取得抵債房屋所有權為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，以房抵工程款協議即為有效。
