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一、不動產質押權的設立和生效

《民法典》第三百九十五條，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）海域使用權；

（四）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

以上財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

對于這些財產如果不辦理抵押登記，抵押權不發生法律效力。抵押登記，既便于債權人查看抵押財產的權屬關系以及是否已經抵押，以決定是否接受該物的抵押擔保，又可以使得實現抵押權的順序清楚、明確，防止糾紛的發生，還有利于保護債權人的合法權益和經濟活動的正常進行。

二、不動產抵押登記生效條件

不動產抵押登記：是指登記機關對不動產抵押權的取得、變更和消滅在登記薄上進行記載，對抵押權變動情況進行公示的方法。

設立抵押權的本身是為了保障主債權的安全，經過登記這一法定程序，能起到對抵押物是否有瑕疵的把關作用，有利于抵押權人的保護。另一方面，我國現行的法律規定抵押登記是法定要式行為，抵押權是一種在抵押物上所設定的他項權利，履行抵押登記手續是抵押法律關系成立的必要條件。

（一）不動產抵押合同的生效時間

相關法律規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

（二）不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記

抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立。相關法律規定，“不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權并沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。

三、不動產權利能質押嗎

不動產不可以質押。因為法律規定能質押的只有動產和除用益物權以外的財產權利，不動產不包括其中。動產質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。

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