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一、公寓和商品房的區別主要體現在哪里

公寓樓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只占建筑一部分的居住形態。一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白領公寓、青年ＳＯＨＯ等多種業態存在。

商品房是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進入的封閉空間。

他們主要區別是：

1、限購與否：公寓不限購不限貸，投資自住都可以；商品房則受到限購限貸政策的影響。

2、使用年限：公寓使用年限按照用地類別為40—50年；商品房使用年限一般為70年。

3、水電費：公寓水電費按商用標準，商品房水電費按民用標準。

4、配套設施：公寓有24小時直達電梯和24小時熱水標準，且大多公寓不允許使用明火；商品房則沒有那么完善的配套。

5、貸款利率：公寓按照商用貸款利率，首付5成；商品房按照按揭貸款利率，首付三成（首套）。

二、公寓和商品房哪個升值空間大？

1、公寓土地運用年限短。比起住所，商業性質的公寓土地運用性質上大多歸于“銷售”、寫字樓或酒店性質。比較住所性質用地運用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地運用年限僅為40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需補高額地價方可繼續運用。

2、公寓高稅費易手銷售難。依據方針，住所二手銷售可免收土地增值稅，但商用公寓銷售不能免收。此外，還需按物業銷售總價征收5.5％的經營稅，各項稅費加起來，一般到達物業銷售總價的10％至14％。

3、公寓房貸利率高年限短。盡管商用公寓不受住所限購令、限貸令影響，但由于是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年的借款，并且不能請求利率較低的公積金房貸。

所以總體來看，還是商品房的平穩性更好一些，公寓的成本更高。

公寓和商品房哪個升值空間大？公寓和商品房的區別都有哪些呢？