一、房產(chǎn)定金不能超過多少
購房定金比例不能違反法律的規(guī)定。
《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
因此，按照上述法律的規(guī)定，購房認(rèn)購書中規(guī)定的購房定金的比例不應(yīng)當(dāng)超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認(rèn)購書中規(guī)定的購房定金就不能超過20萬元。
二、定金罰則的適用規(guī)則
1、不同類型定金的罰則適用
第一，違約定金。所謂違約定金，是指若給付定金一方不履行債務(wù)，則其不能向收受定金一方主張返還該定金。質(zhì)言之，違約定金即以定金作為違約的賠償金，其與違約金均具有間接強制債務(wù)履行的效力，且通常兼有證明合同成立即證約定金的作用。
依此，該條不僅規(guī)定了違約定金的適用條件，而且但書部分對例外情況亦作了規(guī)定。概言之，僅當(dāng)違約行為致使合同主要目的無法實現(xiàn)，即構(gòu)成根本違約時，才可適用定金罰則，而在其他輕微違約情形下則不可適用定金罰則。
第二，成約定金。所謂成約定金，是指以交付定金作為主合同成立或者生效的要件。
第三，立約定金。所謂立約定金，是指以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保。立約定金的目的在于擔(dān)保將來能夠正式締約，而這一目的亦為雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)，一旦違背該義務(wù)則應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。
第四，解約定金。所謂解約定金，是指以交付定金作為自由解除合同的制裁后果。在此情況下，給付定金一方可以放棄定金為代價而解除合同；而收受定金一方欲解除合同則須加倍返還其定金。
2、定金罰則與違約金和賠償金的適用
如若當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了定金，此時，倘若一方違約，則對方可以選擇適用違約金或者定金罰則。質(zhì)言之，在此情況下，當(dāng)事人享有選擇權(quán)，可選擇適用違約金條款，亦可選擇適用定金罰則，但二者不能并行適用，僅可擇一行使，并且，該規(guī)定的適用主要限于違約定金的情形。
三、定金罰則的法律規(guī)定
關(guān)于定金罰則，我國現(xiàn)行法以《合同法》第115條和第116條的規(guī)定為核心條文。該法第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
依此，當(dāng)事人在訂立合同之時或者履行合同之前，可約定一方預(yù)先向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢作為債的擔(dān)保?！稉?dān)保法》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”因此，當(dāng)事人在訂立合同時，可以依法約定一方向?qū)Ψ浇o付一定數(shù)額的定金作為債權(quán)的擔(dān)保，并依照上述規(guī)定適用定金罰則。
《合同法》第116規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”依此，在合同當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金罰則，即對方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金規(guī)則，也可以選擇適用定金罰則，但二者不能同時適用。
標(biāo)簽：
房產(chǎn)定金比例
定金罰則的法律規(guī)定
