本文對(duì)企業(yè)出租房屋要繳納的稅費(fèi)進(jìn)行梳理，以便于查閱，疏漏之處請(qǐng)指正。
一、增值稅
（一）稅目
現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)
依據(jù)：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1
（二）稅率
1.一般計(jì)稅：9%
2.一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅和小規(guī)模納稅人：
（1）5%（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）
（2）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）
（3）住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）
（三）進(jìn)項(xiàng)抵扣
根據(jù)關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等增值稅政策的通知（財(cái)稅〔2017〕90號(hào)）規(guī)定，自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。
（四）一般納稅人可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的情形
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）
2.納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）
3.住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）
（五）預(yù)繳稅款
1.一般計(jì)稅預(yù)征率3%（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2、（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)征率5%（個(gè)人出租住房1.5%）（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2、（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)））
3.住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）
（六）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第四十五條
1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
2.納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）稅收優(yōu)惠
1.自2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）
2.軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入，免征增值稅。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3）
3.自2021年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人：發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過15萬元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過45萬元，下同）的，免征增值稅。
小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額超過15萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額后未超過15萬元的，其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)取得的銷售額免征增值稅。
依據(jù)： 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第11號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)公告
二 、企業(yè)所得稅
（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1. 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》）
2.如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）
（二）稅收優(yōu)惠
1.2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
2021年1月1日至2022年12月31日，對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
政策依據(jù)：財(cái)稅〔2019〕13號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第12號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第8號(hào)
2.自2016年1月1日至2023年12月31日，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，超過年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）
三、房產(chǎn)稅
（一）稅率
1. 12%
企業(yè)出租房屋，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。租金收入不含增值稅；免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）
2. 4%
對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）
（二）以房產(chǎn)對(duì)外投資
以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào)）
（三）無租使用
無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）
（四）免租期
對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）
（五）公租房
自2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）
（六）小微優(yōu)惠
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）
四、印花稅
企業(yè)出租房屋簽定的租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。
自2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）
五、土地使用稅
自2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）
六、土地增值稅
用于出租產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。2016年1月1日至2023年12月31日，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）
七、城市維護(hù)建設(shè)稅
城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％）
納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。
小規(guī)模納稅人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。
自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》,財(cái)稅〔2019〕13號(hào)
八、教育費(fèi)附加
教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3%，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。
小規(guī)模納稅人免征增值稅的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅。
自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加。
依據(jù)：國(guó)務(wù)院令第448號(hào)，財(cái)稅〔2019〕13號(hào)，財(cái)稅〔2016〕12號(hào)
九、地方教育附加
地方教育附加 ＝增值稅×2%，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征。
自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征地方教育附加（包括個(gè)體一般納稅人）。
